Hoe creëer je een VvE in je huis

Wat is HOA en waarom is het nodig

De Vereniging van Eigenaren (VvE) is een non-profit organisatie die gemaakt voor onbepaalde tijd een appartementsgebouw te beheren, beschikt over een bankrekening en een zegel.

HOA antwoorden voor het onderhoud, de werking, de reparatie en voor de levering van openbare diensten aan de bewoners. Deze zaken worden behandeld door het bestuur en de voorzitter van de maatschap.

De belangrijkste zaken zijn opgelost met medewerking van alle bewoners. Op algemene vergaderingen bespreken ze bijvoorbeeld de hoogte van verplichte betalingen, het verkrijgen van een lening, een jaarplan voor het repareren van onroerend goed en dergelijke. Het besluit wordt als aangenomen beschouwd indien gestemd ten minste twee derde van de leden van de maatschap.

Na het inschrijven van een VvE ontstaan ​​er nieuwe mogelijkheden voor eigenaren: je kunt bijvoorbeeld huren kelders en investeer het ontvangen geld in de installatie van CCTV-camera's, energie-efficiënte technologieën en niet alleen. Of neem een ​​lening voor een grote onderhoudsbeurt, om niet te wachten tot het benodigde bedrag op de rekening van de VvE staat.

Er kan slechts één partnerschap in een huis worden georganiseerd. Tegelijkertijd kunnen meerdere woningen toetreden tot de maatschap.

Hoe verschilt een VvE van het Wetboek van Strafrecht en wat te kiezen

Een andere, meer populaire vorm van beheer van een appartementencomplex is de betrokkenheid van een beheermaatschappij (MC). Dus in de regio Moskou nu voor 88% van de woningen ontmoeten particuliere of gemeentelijke organisaties, voor 12% - VvE.

Het VK is vooral relevant voor nieuwe huizen, waar bewoners nog geen tijd hebben gehad om elkaar te leren kennen. Na verloop van tijd, wanneer de gemeenschap zich begint te vormen, veranderen de eigenaren, als ze dat willen, het Wetboek van Strafrecht in een VvE. Het partnerschap mag echter wel arbeidskracht beheermaatschappij als opdrachtnemer.

In tegenstelling tot de HOA is het VK een commerciële organisatie.

De activiteiten zijn gelicentieerd en de reikwijdte van het werk is bepaald verdrag voor maximaal vijf jaar. De beheermaatschappij bedient het huis onafhankelijk of trekt andere bedrijven aan. En ook appartementseigenaren (of VvE's, als het contract is afgesloten met een maatschap) rapporteert over de uitgevoerde werkzaamheden.

Beide vormen van governance hebben voor- en nadelen. Het voordeel van de VvE is dat alle deelnemers persoonlijk geïnteresseerd zijn in een goed beheer van de woning en aannemers kunnen kiezen zonder na te denken over winst.

Ook de besteding van de gelden van de maatschap is eenvoudig te controleren: er is één zichtrekening voor de woning. Hierdoor kan iedere eigenaar desgewenst financiële transacties nakijken. De beheermaatschappij daarentegen kan een rekening hebben voor meerdere woningen tegelijk die onder haar beheer staan.

Tegelijkertijd vraagt ​​de VvE een hoge mate van zelforganisatie van bewoners. Het partnerschap neemt onafhankelijk de verantwoordelijkheid voor alle technische systemen en haar vertegenwoordigers communiceren met leveranciers, geschillen met hen oplossen en ook onderlinge conflicten oplossen eigenaren. Er zijn niet altijd mensen in huis die deze problemen vakkundig kunnen oplossen.

Tegelijkertijd is het VK een organisatie die in de regel professioneel met management bezig is. Haar vertegenwoordigers hebben meestal al ervaring en contacten met de juiste leveranciers. Zij verzorgt alle communicatie met hen. Als de beheermaatschappij niet voldoende gekwalificeerd is, kan dat wel het geval zijn wijziging.

In deze tabel hebben we de belangrijkste voor- en nadelen van VvE en VK verzameld:

Over het algemeen is het beheer van een VvE tegenwoordig eenvoudiger dan een paar jaar geleden. In die tijd zijn er diensten op de markt gekomen die veel functies kunnen uitbesteden, zoals de boekhouding, het organiseren van een contactcenter en de hulpdienst.

De voorzitter van de VvE hoeft dus niet zelfstandig te reageren op verzoeken van bewoners als hun leiding is gesprongen. Zelfs vergaderingen van eigenaren met stemming kunnen op afstand worden gehouden.

De beste optie is wellicht een regeling waarbij de VvE een beheermaatschappij inhuurt als opdrachtnemer. Hierdoor worden de voordelen van beide vormen van huisbediening gecombineerd. Tegelijkertijd wordt de beheermaatschappij een "dienst" en staat ze niet "boven" de eigenaren, maar in een gelijkwaardig horizontaal partnerschap met de VvE.

Hoe maak je een VvE aan

Als u de initiatiefnemer bent, is het belangrijk om met de bewoners te communiceren, om te begrijpen of ze veranderingen willen, om te praten over de kenmerken van het werk van de VvE. Meestal hebben huizen al algemene chats in WhatsApp of Telegram - daarin kun je de stemming van je buren beoordelen, degenen vinden die je idee zullen steunen.

Bereken de kosten van het runnen van een huis

Als u een positief antwoord ziet, kunt u doorgaan met de berekening van de kosten. Het is noodzakelijk om te begrijpen welke technische systemen er in huis zijn, welke meesters nodig zijn om ze te onderhouden, hoeveel hun diensten kosten, wat er nodig is reparatie nu.

Je hebt liften, nood- en verzendingsdiensten, boekhouding, conciërges, loodgieters, elektriciens en ingenieurs nodig. Diezelfde specialisten controleren de woning voordat de MC deze overdraagt ​​aan jouw VvE.

Zoals hierboven vermeld, kunnen tegenwoordig de meeste diensten worden uitbesteed.

Het is makkelijker en goedkoper, omdat je geen geld hoeft uit te geven om mensen in de staat te houden en het proces zelf te organiseren. Bovendien is het op deze manier makkelijker om uitzendkrachten aan te sluiten, bijvoorbeeld als er in de winter veel sneeuw ligt en er meer conciërges nodig zijn. Er zijn diensten op de markt die voor al deze zaken kunnen zorgen, bijvoorbeeld Gorserv.

Daarnaast kan de VvE de mobiele applicatie van de bewoner koppelen en de communicatie met de eigenaren vereenvoudigen. Daarin kunt u aanvragen accepteren, opiniepeilingen houden, advertenties plaatsen en gegevens van tellers ontvangen. Het maakt het onder andere mogelijk om papieren kopieën van bonnen achter te laten - appartementseigenaren kunnen rekeningen online betalen. Gemiddeld kost zo'n programma 3-10 roebel per appartement per maand.

Tot slot kunt u de kosten van verzekeringscontract aansprakelijkheid van huiseigenaren voor schade toegebracht aan eigendommen van derden. Dit betekent dat als een van de bewoners het appartement van iemand anders overstroomt of iemands elektrische bedrading in brand vliegt, de reparatiekosten worden gedekt door verzekering.

Maak een initiatiefgroep aan

Het zal helpen om zoveel mogelijk eigenaren aan te trekken voor de oprichting van een VvE. De vereisten voor het aantal mensen erin en de taken van haar leden zijn niet in de wet vastgelegd.

Gewoonlijk helpt de groep bij het organiseren van de bijeenkomst, informeert de groep de eigenaren over haar bezit en selecteert ze kandidaten voor verantwoordelijke personen. Haar leden kunnen ook rondlopen in de appartementen en praten over de voordelen van de VvE voor bewoners. Dergelijke assistenten vind je in de reeds genoemde chats thuis.

Stel een concept VvE-charter op

Het charter van het partnerschap is het belangrijkste samenstellende document dat de activiteiten van de organisatie regelt. Het wordt direct na het besluit tot oprichting van een VvE genomen op een algemene vergadering van eigenaren. Het is beter om vooraf een conceptversie op te stellen. U kunt een voorbeeld van zo'n document op internet vinden.

In de statuten moet het volgende staan: informatie:

• Locatie van de VvE. Genoeg aanwijzen schikking (volgens artikel 54 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie).
• Het onderwerp en doel van zijn activiteiten.
• De procedure voor het ontstaan ​​en beëindigen van het lidmaatschap van de VvE.
• De samenstelling en competentie van de bestuursorganen van het partnerschap, de auditcommissie, de procedure voor het nemen van beslissingen door hen.
• Andere informatie die niet in strijd is met de wet. Bijvoorbeeld een manier om bewoners te informeren over algemene vergaderingen en de resultaten van het werk van de VvE. U kunt ook specificeren dat de voorzitter wordt gekozen door de eigenaars op de algemene vergadering of alleen de leden van het bestuur uit hun samenstelling.

Een belangrijk punt: in het charter is het noodzakelijk om niet alleen de naam van de VvE te gebruiken, maar ook TSN - een samenwerkingsverband van eigenaren van onroerend goed. Deze term komt niet uit de wooncode, maar uit Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, en het is aan hem dat de belastinginspectie zich laat leiden.

TSN is een relatief jonge organisatorische en juridische vorm van vastgoedbeheer, die niet alleen appartementsgebouwen omvat, maar met name ook tuinverenigingen.

Hier is een variant van de formulering van het handvest: “Het partnerschap is een non-profit onderneming een organisatie opgericht in de vorm van een maatschap van eigenaren van onroerend goed, in de vorm van een maatschap huiseigenaren."

Organiseer een bijeenkomst van eigenaren

Het definitieve besluit over de oprichting van VvE-bewoners aanvaarden op de algemene vergadering. De initiatiefnemer dient de eigenaren hiervan 10 dagen voor het evenement op de hoogte te stellen. Iedereen moet sturen bestelde brief of geef de kennisgeving persoonlijk onder de handtekening. Daarnaast is het de moeite waard om aankondigingen in huis te plaatsen en meerdere keren over de vergadering te schrijven in de algemene WhatsApp- of Telegram-chat.

Dit staat niet in de wet, maar helpt om claims van bewoners in de toekomst te voorkomen.

Op de eerste algemene vergadering wordt eerst een secretaris gekozen die dat gaat doen protocolaan het einde van het evenement. Vervolgens bespreken ze waarom de maatschap nodig is, hoe het beheer van de woning wordt geregeld en hoe de tarieven veranderen. Tijdens dezelfde vergadering wordt meestal het charter van de VvE aangenomen. Je hebt ook een telcommissie nodig, die de stemmen telt. Strenge eisen daarvoor Nee.

Een vergadering houden Kan in fulltime, parttime en parttime vorm. In ieder geval zullen de bewoners van het huis schriftelijk moeten stemmen door middel van het invullen van stembiljetten. Daarin geven de eigenaren hun volledige naam, paspoortgegevens, adres, kamernummer, het gebied, deel in het eigendomsrecht, beslissingen over elke kwestie ("voor", "tegen", "onthouding"), zet de datum, handtekening en transcriptie.

• In de face-to-face vorm komen de eigenaren op één plek samen om actuele kwesties te bespreken en te stemmen.
• In geval van afwezigheidsformulier sturen bewoners ingevulde stembiljetten op of verwijzen ze door naar een specifieke datum op het adres dat in de kennisgeving wordt vermeld.
• Parttime vorm biedt de mogelijkheid van face-to-face bespreking van de agenda en besluitvorming over belangrijke kwesties en stemmen bij afwezigheid.

U kunt ook online vergaderen - met behulp van speciale services. Bijvoorbeeld, GIS huisvesting en gemeentelijke diensten. Om alle bewoners van het huis uit te nodigen, heeft u een register van eigenaren nodig. U kunt het aanvragen vanuit het VK. Als het bedrijf weigert informatie te verstrekken, kunt u naar de rechtbank stappen - het is echter gemakkelijker om een ​​register aan te vragen bij diensten zoals Register.net.

Het is belangrijk dat het protocol na de bijeenkomst is ondertekend door alle bewoners die zich hebben uitgesproken voor de oprichting van een VvE, - niet minder 50% van het totaal aantal stemmen van de eigenaren van het pand + 1 stem.

Kies een bestuur en voorzitter

Gewoonlijk kiezen de eigenaren, onmiddellijk na het besluit om een ​​VvE op te richten, op dezelfde algemene vergadering het bestuur en de voorzitter bij meerderheid. Bestuursleden kunnen ook zelf bepalen wie er meegaat leidend positie, als dit in het charter is gespecificeerd.

De voorzitter neemt bestuursbesluiten en kan samen met de secretaris deel uitmaken van de telcommissie, het bestuur helpt hem bij de uitvoering van de hoofdtaken. De ambtstermijn van de voorzitter hangt af van de beslissing van de eigenaren.

Als de leden van de VvE ontevreden zijn over de verantwoordelijken, kunnen ze deze wijzigen op de nieuwe algemene vergadering.

Het is beter om een ​​oneven aantal mensen op het bord te kiezen - 5 of 7 personen. Als het huis klein is, is drie voldoende. Er is dan geen situatie dat de stemmen van de bestuursleden gelijk verdeeld zijn - bijvoorbeeld bij het kiezen van een voorzitter.

Bij besluit van de bewoners kunnen bestuursleden een vergoeding krijgen voor hun werk, maar in de praktijk is dit relevanter voor de voorzitter - hij besteedt de meeste tijd aan het beheer. Bedrag van de vergoeding bepalen eigenaren op een algemene ledenvergadering van de VvE. Tegelijkertijd kunnen zowel het bestuur als de voorzitter gratis werken - er zijn hier geen wettelijke beperkingen.

VvE is ook nodig kiezen auditcomité uit zijn midden. Deze mensen controleren minimaal één keer per jaar de financiële gang van zaken van de maatschap en geven bewoners een oordeel over de resultaten van de controle. Indien er vragen zijn over de documentatie, wordt dit onderwerp op de algemene vergadering aan de orde gesteld.

Registreer de VvE bij de Belastingdienst

HOA geregistreerd als rechtspersoon op de plaats van de woning. U kunt ook documenten indienen via de "Gosuslugi". U moet een P11001-toepassing bijvoegen, paspoort, een kopie van het charter, notulen van de vergadering.

Als u documenten persoonlijk indient, moet u een vergoeding van 4.000 roebel betalen. Bij elektronische indiening, niet betaald.

Bij het registreren van een partnerschap in de aanvraag is het belangrijk om de naam TSN te gebruiken - zoals hierboven vermeld, is deze afkomstig uit het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Als u probeert een VvE te registreren, zal de Belastingdienst u hoogstwaarschijnlijk weigeren, omdat een dergelijke organisatorische en juridische vorm niet is voorzien in de huidige wetgeving.

Helaas zijn nu de normen van het burgerlijk recht in strijd met de huisvestingswetgeving - de huisvestingscode van de Russische Federatie geeft een type organisatie (HOA) aan, waarvan de vorm niet is voorzien in het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie.

Teken contracten met eigenaren

Om lid te worden van de VvE, schrijven de eigenaren die voor de oprichting van het partnerschap hebben gestemd stelling over de inzending in welke vorm dan ook.

Hoogstwaarschijnlijk zullen niet alle bewoners deel willen uitmaken van de maatschap. Met de rest zullen echter ook afzonderlijke overeenkomsten moeten worden gesloten, aangezien in de huisvestingscode van de Russische Federatie gezegddat zij een vergoeding betalen voor het onderhoud van de woning en openbare voorzieningen in overeenstemming met deze documenten.

Er is geen strikte vorm voor een dergelijke overeenkomst, het belangrijkste is dat de verplichtingen van de VvE om het huis en de eigenaar te beheren voor tijdige betaling in het document worden beschreven. De bijlage bij het contract vermeldt meestal het bedrag van de betaling voor het onderhoud van de woning. U kunt voorwaarden toevoegen voor de indexering ervan. De procedure voor het sluiten van een overeenkomst gereguleerd Burgerlijk Wetboek.

De eigenaar heeft 30 dagen de tijd om het document te ondertekenen of de punten te noemen die niet bij hem passen. Een bewoner kan het contract weigeren, maar hij moet nog steeds betalen voor diensten - met de nadruk op de bedragen uit de bijlage bij het contract en de tarieven voor middelen. Deze laatste worden ingesteld door de regionale energiecommissie.